Апартаменты или квартира
Изначально, цена формируется из четырех факторов: локация, транспортная доступность, инфраструктура и формат (жилой фонд или апартаменты). Апартаментов в Москве становится все больше, застройщики активно предлагают нам этот новый, звучащий крайне модно вариант. Помимо звучания, условия покупки не менее завлекающие: стильные здания в хороших районах, великолепный ремонт под ключ, большие площади и окна в пол. И все это удовольствие стоит в разы ниже, чем за квартиру. Но в чем же подвох?
Главное их отличие в том, что апартаменты являются НЕ жилой, а коммерческой недвижимостью. И прописаться в них вы сможете лишь временно, да и то, с кучей нюансов. Поэтому надо сто раз подумать, прежде чем слепо повестись на первичную выгоду в пару-тройку миллионов.
И все же, отвечая проще на вопрос «квартира или апарты»,следует исходить от портрета клиента. Семейной паре с ребенком, для которой это будет единственным имеющимся в собственности объектом недвижимости, выбирать апартаменты не совсем рационально: там не будет никакой социальной инфраструктуры: школ, детских садов, клиник и т. д.
«Я бы рекомендовал в данном вопросе отталкиваться именно от наличия социальной инфраструктуры. Тем более, сейчас на рынке представлено много комплексов, которые ею обладают, и также застройщики предлагают другие «фишечки». Например, огороженная территория, что равно «безопасность», и подземный паркинг, что равно «комфорт». Еще часто можно встретить новую модную концепцию – «дворы без машин». Например, ЖК «Сердце Столиц» или те же ПИКовские дома эконом и комфорт класса построены по такому принципу. И знаете, это очень удобно! Выходишь во внутренний двор, спокойно отпускаешь своего ребенка гулять. Безопасные детские площадки, все огорожено, под камерами видеонаблюдения. Идеально для пары с детьми», – комментирует звездный риэлтор.
Центр или спальный район
Это, наверное, вообще чуть ли не первый по значимости аспект, который следует для себя решить при выборе недвижимости. Но тут все снова зависит от следующих под-факторов: портрета клиента, бюджета и привязки к определенной локации (родители, социальная инфраструктура, работа).
Можно найти хорошую, просторную трешку на окраине за те же деньги, что однушку в центре. И везде будут свои плюсы и минусы. Кому-то в радость возвращаться после работы в уютный микрорайон, где все спокойно и тихо. Да, и современные застройщики обеспечивают такие дома необходимыми магазинами, кафе, салонами и прочими жилыми радостями. А кому-то важно иметь возможность быть мобильным и жить в самой гуще города. Тут все зависит от вас.
«Если размышлять глобально, то Северо-Запад, как правило, привлекателен тем, что это «Роза Ветров». Весь воздух, приходящий в Москву, идет с Северо-Запада. Он чище, чем тот, что уже доходит до каких-нибудь Котельников. Отсюда и формируется цена», – добавляет Вадим.
Что будет с ценами
Как уже было сказано, денежный вопрос стоит особенно остро для жителей столицы: прирост в 1,5 раза не на шутку обеспокоил всех, для кого приобретение недвижимости осталось «незакрытым гештальтом».
«В среднем, актуальные цены сейчас это 200-250 тыс. рублей за кв. м. в комплексе эконом-класса, если мы говорим про вторичку. А если первичка, то примерно в 180 тыс. рублей за МКАДом можно уложиться. Но опять же, это эконом-класс!», – поясняет эксперт.
Чтобы понимать тенденции роста и снижения цен, расскажем, как рынок недвижимости достиг своего пика. Во-первых, многие люди начали пользоваться льготной ипотекой в 6.5 %, по которой было очень выгодно брать квартиру. Во-вторых, банковские депозиты обложили налогами. Как следствие, люди начали снимать свои деньги со счетов и вкладывать во что-то «твердое». И, наконец, третье – после пандемии сработал отложенный спрос, после люди активно начали покупать недвижимость, вызвав ее стремительный рост.
«По поводу подорожания. Я боюсь давать какие-либо точные прогнозы, но обычно все мои предположения сбывались! Мне кажется, я вообще смог предвидеть все стадии: рост, стагнацию, коррекцию. Еще летом говорил о том, что рост цен завершится. И вот уже с прошлого месяца они начали падать! И, уверен, это не предел».
На данный момент есть тенденция: люди не могут обслуживать свои ежемесячные платежи, кто-то вообще остался без работы. Но экономическая ситуация нормализуется. Плюс, повышение ключевой ставки ЦБ. Деньги начали дорожать, ипотеки тоже, поэтому уже не каждый может ее взять. Покупательская способность закручивается в гаечки, соответственно, застройщикам есть куда падать. Поэтому они корректируют цены, а вторичка демпингует вместе с ними.
«Я считаю, что будет еще одна небольшая коррекция, если не произойдет очередное «чудо», стимулирующее рынок недвижимости», – объясняет Вадим.
Как сделать все правильно и не стать жертвой мошенников
Если вы все-таки уже имеете на руках деньги, а в голове понимание того, что вы можете себе позволить, то давайте разберемся со всеми «опасными моментами», которые необходимо учесть при покупке недвижимости.
Обратите внимание в документах на пункт «обоснование собственности»
С этим пунктом особенно важно ознакомиться в случае, если вы покупаете вторичку: оснований собственности может быть много, пунктов 10, и все о том, сколько собственников есть у квартиры. Начиная от обычного документа о купле-продажи до акта дарения, каждый из 10 случаев важно проверить при покупке квартиры. Иначе есть вероятность остаться без нее. Даже если сделка была закрыта, и вы в ней живете уже не первый год. Вероятность такой ситуации обычно не большая, но это тот самый случай, когда «редко, но метко».
Например, рассмотрим самый простой случай приватизации. Давным-давно семья приватизировала квартиру и решила ее продать. На момент приватизации были прописаны мама, папа и ребенок. Чаще всего родители записывают квартиру на себя, а ребенку не выделяют собственность. И по совершению 18-летия, он спокойно может пойти и предъявить свои права на недвижимость, заявив об «ущемлении прав». А это значит, что в любое время, без срока давности и вне зависимости от того, сколько раз недвижимость сменила собственников, он может пойти и отсудить свою долю в вашей квартире.
«Обязательно, буквально в первую очередь, смотрим на основания собственности: выясните, сколько людей на момент приватизации было прописано. Если не все участвовали в приватизации, то найдите этих людей и возьмите с них нотариальное обязательство об отказе на право собственности. Максимально соберите все заявления и обязательства, чтобы в случае чего, вы были «порядочным покупателем», который заранее уладил все нюансы и, значит, является полноправным хозяином недвижимости», – советует звездный риэлтор.
Изучите историю объекта
Следующий немаловажный пункт, который поможет вам обезопасить себя – знание истории объекта за все время существования квартиры: кто был прописан и куда был выписан. Потому что есть такая «опасная категория граждан», которых могли выписать, например, в тюрьму или в интернат.
Предположим, человека выписали, поставив на учет в тюрьме. Условно, лет через 10-15 он освобожден, а жить-то негде! По суду ему определят право пользование того объекта, откуда его выписали. И он сможет там жить. И снова вне зависимости от того, сколько раз у недвижимости менялись собственники.
«Основание собственности и история объекта – это два самых главных фактора, из-за которых вы можете потерять право собственности. Конечно, есть и другие нюансы, на которые стоит обращать внимание. Но они уже куда менее страшны. Поэтому смотрим основания собственности со всеми разветвлениями, а также на прописанных и выписанных, чтобы выявить все возможные риски», – дополняет Вадим.
Про ЦИАН: доверять или нет
Сейчас на рынке есть множество площадок и каналов о купле-продаже, которые значительно облегчают поиск как покупателям, так и продавцам. Стоит ли полагаться лишь на них, не обращаясь за помощью к риэлторам? Здесь мы решили задать вопрос самому известному риэлтору города.
«Ну, тот же ЦИАН конечно следит за тем, чтобы не было «уток», сомнительных продавцов или объектов. Но помните, что это просто площадка, на которой любой может разместить объявление о продаже. Включайте осознанность. Никаких авансов за просмотр квартиры! Звоните, езжайте смотреть и, если все устраивает, оформляйтесь по всем правилам», – отвечает Вадим.
Как правильно закрывать сделку
Последним пунктом, который необходимо знать тем, кто дошел до «финала» в процессе приобретения недвижимости, будет порядок оплаты. Надо сказать, не просто так были введены расчеты через банковские депозитарные ячейки. Они позволяют значительно обезопасить процесс оплаты, причем вне зависимости от того, в какой последовательности вы подписали договор и заложили деньги.
Многие боятся, что если перед подписанием договора купли-продажи деньги не были занесены, то придется отбивать квартиру через суд. Это частая ошибка некомпетентных риэлторов, которые в итоге теряют сделку из-за базовой неграмотности.
Надо понимать разницу между заключенным договором и исполненным. Заключенным договор считается с момента его подписания, но исполненным – после государственной регистрации, перехода права собственности, подписанного акта приема-передачи и подтверждения о выплате полной суммы продавцу.
«Работает порядок расчета так: вы закладываете деньги в ячейку, потом подписываете договор купли-продажи, и на период регистрации средства хранятся в банке. Если по каким-то причинам сделку не зарегистрируют в росреестре, вы можете просто их забрать. А если зарегистрируют, тогда продавец получит доступ к деньгам. Все просто: вы застрахованы, что вас никто не «кинет». Но, тем не менее, от перестановки слагаемых сумма не меняется, можно сначала подписать договор и затем положить средства на депозит», – заключает Вадим Богач.
